Nowe mieszkania a podział majątku – co trzeba wiedzieć przed zakupem w związku lub małżeństwie?

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym to inwestycja wymagająca dokładnej analizy – szczególnie wtedy, gdy nieruchomość nabywana jest wspólnie przez osoby pozostające w związku partnerskim lub małżeństwie. Obowiązujące w Polsce przepisy jasno wskazują, jakie kwestie należy uwzględnić przy określaniu udziałów i zabezpieczaniu interesów obu stron. Warto zatem poznać różnice między ustrojem wspólności majątkowej a rozdzielnością majątkową, a także rozważyć sposób podziału wkładu własnego i przyszłych zobowiązań kredytowych. To pierwszy krok w kierunku zabezpieczenia swoich praw już na etapie podpisywania umowy deweloperskiej.

Ustrój majątkowy: wspólność ustawowa kontra umowna

W polskim prawie domyślnym ustrojem majątkowym małżonków jest tzw. wspólność ustawowa. Od momentu zawarcia małżeństwa wszystkie nabywane przez małżonków składniki majątkowe – w tym wynagrodzenia, oszczędności czy nieruchomości – wchodzą do majątku wspólnego, niezależnie od tego, kto faktycznie je nabył. Obejmuje to także zobowiązania, takie jak kredyty hipoteczne zaciągane w trakcie trwania małżeństwa.

Alternatywą dla wspólności ustawowej jest ustrój umowny, czyli rozdzielność majątkowa, potocznie nazywana intercyzą. Aby ją wprowadzić, małżonkowie muszą zawrzeć stosowną umowę w formie aktu notarialnego – przed zawarciem małżeństwa lub w jego trakcie. Wówczas każdy z małżonków zachowuje pełną odrębność finansową, a składniki majątku nabyte po podpisaniu umowy nie wchodzą do wspólnego majątku. Takie rozwiązanie pozwala jasno określić, kto jest właścicielem danej nieruchomości i daje większą swobodę w zarządzaniu osobistym majątkiem.

Wkład własny i kredyt – jak je podzielić?

Jeśli decydujecie się na wspólny zakup, warto dokładnie określić wkład własny każdego z was i uwidocznić sposób jego partycypacji w akcie notarialnym. Możecie zawrzeć klauzulę opisującą procent udziałów, np. 70%–30%. Dzięki temu wyraźnie rozpiszecie, komu przysługuje określona część udziałów, co ma znaczenie przy sprzedaży czy podziale mieszkania po rozstaniu. Warto uwzględnić również spłatę kredytu – jeśli jest wspólny, raty pokrywane częściej przez jedną osobę mogą skutkować roszczeniem o wyrównanie ze strony drugiej po zakończeniu związku. Część osób decyduje się również na zabezpieczenie wkładu w formie hipoteki, jednak ten sposób zabezpieczenia wymaga starannego sformułowania umowy notarialnej, w której powinien zostać opisany sposób zwrotu poniesionych kosztów w razie wycofania się jednego z małżonków. Przepisy nie przewidują automatycznego roszczenia o zwrot rat kredytowych, jeśli nie określicie tego w umowie.

Rozwód, separacja, dziedziczenie – jakie skutki może mieć wspólny zakup mieszkania?

Wspólny zakup mieszkania to decyzja, która może mieć długofalowe skutki. W przypadku rozwodu nieruchomość podlega podziałowi majątku. Strony mogą samodzielnie ustalić sposób rozdzielenia zadłużenia i praw do nieruchomości lub powierzyć tę decyzję sądowi. Przy orzekaniu, sąd bierze pod uwagę m.in. wysokość wkładów własnych oraz udział w spłacie kredytu. Często spotykaną praktyką jest sprzedaż mieszkania, podział uzyskanych środków i przeznaczenie ich na spłatę zobowiązań kredytowych.

Jeżeli nieruchomość została nabyta w czasie trwania małżeństwa, wchodzi ona zazwyczaj w skład majątku wspólnego (z wyjątkiem intercyzy), co ma konsekwencje również na gruncie dziedziczenia. Po śmierci jednego z małżonków jego udział przypada ustawowym spadkobiercom, przede wszystkim dzieciom.

Dziedziczenie mieszkania w przypadku związku nieformalnego

Jeśli para pozostaje w związku nieformalnym i wspólnie kupiła mieszkanie, sytuacja prawna w zakresie dziedziczenia jest znacznie mniej korzystna niż w przypadku małżeństwa. W polskim prawie partnerzy żyjący bez ślubu nie dziedziczą po sobie z mocy ustawy, nawet jeśli razem mieszkali, prowadzili wspólne gospodarstwo domowe i wspólnie nabyli nieruchomość.

Jeśli jeden z partnerów umrze, jego udział w mieszkaniu przechodzi na ustawowych spadkobierców – najczęściej dzieci, rodziców lub rodzeństwo. Drugi partner, mimo wspólnego życia i współfinansowania zakupu, nie ma żadnego automatycznego prawa do tej części nieruchomości, chyba że:

• Został wpisany do aktu notarialnego jako współwłaściciel – wtedy zachowuje swój udział w mieszkaniu, a dziedziczeniu podlega wyłącznie udział zmarłego.
• Został wskazany w testamencie jako spadkobierca – testament może zabezpieczyć prawo do dziedziczenia, ale warto pamiętać, że bliscy krewni zmarłego mogą dochodzić zachowku.
• Udziały w nieruchomości zostały rozdzielone umową – np. poprzez darowiznę udziału, co wymaga formy aktu notarialnego.

W związku z tym, ważne jest odpowiednie zabezpieczenie interesów partnerów za pomocą dostępnych narzędzi prawnych.